农用土地的所有权形式，以及这些土地由谁种植何种作物不仅有可能会在下个世纪的政治格局和利益分配中扮演着决定性角色，而且还有可能引发重大的社会变革。
在西方投资者看来，与动荡的股票和债券市场相比，土地和商品资产更为安全。不仅如此，通过投资土地资产，还有机会在生物燃料市场和林业市场上大赚一笔。可是，对于沙特阿拉伯、印度、中国这些粮食生产受水资源匮乏影响的国家而言，获取农用耕地种植并进口粮食已经上升为一个事关国家安全的问题。
在这两种趋势的影响下，一些土壤依然肥沃、水源仍旧充裕的地区便成为了各国大举争抢的对象。仅撒哈拉以南非洲地区，短短10年间，就有1亿公顷的土地被当地政府租让出去用于农业项目开发。而这片土地上的居民，他们的利益却无人问津。苏丹、莫桑比克、埃塞俄比亚等国土地交易中存在的强制拆迁问题，以及给社会弱势群体所带来的伤害也引起人们的广泛关注。
值得注意的是，能否有效地控制水土流失，确保人类社会的安全，不超越生态极限，特别是水资源等问题不仅直接威胁着土地的长期投资价值，决定着其在投资者的投资组合中所占的分量，并且还关系到土地出让国的经济实力。全球农业企业所面临的社会压力和环境压力越来越严峻。投资者也在寻找着能够有效控制相应风险的办法。这就需要一种具有创新性的风险管理机制，也就是说，要将生态极限和人类社会的安全等因素纳入到农产品供给中来。
即便是在绿色革命时期，规模化的农产品生产模式也依然盛行不衰。人们依靠大量使用化肥农药和单一作物种植的方法扩大农业产出。那么，如何才能做到向绿色经济模式转型呢？
大型汽车厂商既然已经将目光投向了电动汽车。那么，大型农业企业或许也可以考虑将经营模式转为有机农业生产，从而确保土地的长期产值和土壤的恢复能力。大城市中出现的拼车等现象证明，新的汽车产业模式与分散的社会网络能够相得益彰。同样，农业生产模式也可以通过更好地聚合小型农户，使他们对自身所采用的生产模式进行彻底的反思，从而使社会能够更好地应对人口的增长。然而，与实现全球可持续性这个目标相比，充分理解现行模式所带来的风险与挑战似乎更能达到推动这些创新措施的目的。
例如，投资者也逐渐开始明白土壤流失对土地长期产出，进而对农业投资的收益所造成的影响。作为麾下拥有930亿美元资产的投资基金GMO的共同创始人，投资家杰里米•格兰瑟姆认为，土壤流失数据是商品投资中人们关注的主要问题之一。他在一份季度分析报告中这样写道：“澳大利亚十九世纪就开始做这方面的记录。这些记录显示，超过70%的耕地出现了相当程度的退化。 从全球来看，土壤流失程度肯定要超过土壤置换的程度。一些地区，尤其是在非洲，土壤流失的程度更是惊人。”
另一个例子就是美国。由于对包括草甘膦在内的农药产生了耐药，导致病虫害出现了指数级的增长趋势。而美国的农民别无选择，要么无法承担增加的农药成本，要么只能试着使用一些未经测试的复合药剂。而这些化学品很有可能会增加水和土壤中的有毒残留。投资分析指出，病虫害对农药越来越强的耐受能力应引起投资者对农化企业的关注。
生态极限让农民明白，一个健康的环境具有更长久的产出能力。美国罗代尔研究所对有机农业和常规农业进行了一项为期30年的比对。这项史上历时最长的科学研究发现，尽管有机农业第一年的收成低于常规农业，然而，从长期来看，其作物产量、可持续性及收益都优于后者。
生产模式的这一变化在一定意义上就意味着要将土壤肥力和相应生态系统的多样化作为“自然资产”纳入到农业产销平衡中来。以撒哈拉以南非洲地区为例，那里的农民要么太穷用不起农药，要么是因为当地的农资配送模式还不够完善无法用上农药，他们采用的天然土壤固氮方式却推动了农业创新，这应对发达国家来说也极具借鉴意义。
“种植增强土壤肥力的树木”的方法就是一个很好的例子。在作物两旁种植一些具有固氮能力的树种不仅能够提高作物收成，还可以增强生物的多样性，从而有助于应对干旱频发等气候变化。在绿色革命向绿色经济转型的过程中，农产品领域的投资者必须认识到，土壤的恢复能力才是投资的价值所在。
撒哈拉以南非洲地区政府的治理水平素来低下。在这种情况下，即便是出于善意的土地投资也会给当地居民带来严重的后果。伴随着土地出让，由于世代耕作在公共土地上的百姓通常不具有土地的合法权益，因此不得不被迫迁居他处。另一方面，自给自足的农耕形态在水源供给问题上也受到新的灌溉系统的威胁。这两方面的因素都有可能使人类社会的安全面临着无法预知的巨大威胁。
农业投资的蓬勃发展使动荡脆弱的社会局势愈加恶化，而且问题也日益突出。媒体对坦桑尼亚生物燃料开发等项目的特别关注就已经为我们敲响了警钟，他们将投资者和企业所面临的信誉风险和政治风险赤裸裸地摆在了我们的面前。
将人类安全纳入耕地投资的考察范畴，尽管此举并非出于投资者的法律义务，但是仍然不啻为解决这一问题的一项很好的策略，特别是在政府角色缺失的情况下，尤为如此。埃塞俄比亚就是一例。有报道称，该国要将3百万公顷的土地租让给外国投资者进行农作物生产，而与此同时，却有280万埃塞俄比亚人民正在遭受饥饿之苦。
为了确保投资的透明度，弥合正式土地所有权和非正式土地使用权之间的差距，就需要采取前瞻性措施。正如不久之前，苹果公司在其中国供应链环境问题上所采取的漠视态度一样，历史经验证明，当政府动作迟缓或行动草率时，私营部门就必须承担相应的责任。投资过程中应采取措施扩大当地群众的参与，充分考虑当地人民的利益。对于这些交易，他们不仅享有知情同意权，还应该通过不同的方式加强他们的能力建设，提高他们的生活水平，使他们同样享受到经济发展带来的好处。
西非国家马里的处境让我们看到了前路上的挑战。近期，一份研究报告发现，如果要对马里政府参与的所有新的土地交易进行充分开发的话，尼日尔河的河水将无法满足灌溉这些土地的需要。水源供给以及与土地所有权相应的水权将成为各方争论的重点。
据说在旱季，当地两项大型投资项目的用水需求将占水资源储备的一半以上。不仅如此，在遭遇突发干旱的情况下，这两个项目还有权独享水资源。一些新的合约更是将水权视为理所当然。利比亚投资方竟然修建了巨大的灌溉渠以满足其工业化农业生产的用水需求。该项目不仅使9万多公顷土地上的小型农户的生存受到了严重影响，而且还切断了牲畜的通道。
气候变化和频频光顾、无法预知的旱灾都会使局势进一步恶化。那些有权优先使用水资源、或者是忽视水权的土地合约应引起投资者的关注。同样，政府部门管理当地水资源供给的整体能力也应得到投资者的重视。
同时，生态极限也会带来无法预期的后果。例如，自2004年以来，沙特阿拉伯已经向苏丹政府承租了37.6万多公顷土地，用于种植耗水量较多的稻米。而苏丹政府却由于水资源监管不力，致使其小麦因灌溉不足而停止生产，从而使粮食供给减少，当地粮食市场价格上涨。
因此，必须从根本上扭转投资者和政府对土地长期价值的态度。罔顾生态极限、纵容土壤流失、无视人民的土地权利将使每个人的利益受损。
要想取得进展，土地出让国政府就必须承担更多的责任，在土地管理上具有更高的透明度。 话虽容易，但做起来难。所以，这个问题不能单凭政府来解决。地球安全倡议组织在即将公布的一份报告——土地安全议程中，向投资者、NGO以及其他利益相关方发出了一系列呼吁，希望各方能够通力合作，让这些问题成为政府和金融市场日常决策的一部分。
来自民间团体的压力越来越大。他们对透明度的要求也越来越高。由国际土地联盟牵头建立的研究伙伴机制，就是为了创建一个世界上覆盖面最广的大规模土地投资数据库。联合国责任投资原则组织（PRI）农业工作组也已开始行动，六家养老金机构共筹集1.3万亿美元（8.2万亿元人民币）的资产，共同探索促进责任投资的有效方式。利益相关各方之间合作的机会较大。然而，如何才能提高投资过程的透明度还有待解决。
大型投资应获得当地群体的“事先知情同意”已经逐渐成为民间团体的主要诉求。虽然，让大家遵守事先同意知情权很重要，但是，从商业的角度而言，更重要的是建立一条更具融合性的价值链，使当地群体能够参与发展进程。建立合作社能够聚合和协调供给。当这些群体需要技术支持时，发展组织由于深谙该领域，因此有可能会提供更好的投资指引。
在全球金融市场动荡的情况下，土地资产成为投资的避风港。可是，这个避风港也并非风平浪静。要想对前景有充分的把握，关键就是将土壤恢复能力、人类安全、生态极限等因素纳入供求平衡。而管理这些风险的同时，也为可持续发展议程提供了绝佳的机遇。推动土地议程的实施从长远来看符合每个人的利益。
亚历杭德罗·黎托夫斯基，地球安全倡议组织创始人兼董事。
翻译：东峻
本文图片来源：CGIAR Climate
