在人口稠密的香港，大约1000平方公里的面积上，层层叠叠地住着700万人口。建筑耗电量占总耗电量的89%，温室气体排放则占到70%。表面看来，这些数字令人鼓舞。因为据多项研究显示，在现有技术的基础上，房地产领域可以只花费很少、甚至是零成本或负成本的条件下就有能力大幅度消减其温室气体排放。
虽然最有机会消减排放的新建楼宇最多能消减80%的碳排放，而对其余的房地产领域也不能掉以轻心。现有楼宇——香港建筑存量的主要构成，依然有可能消减20%-30%的碳排放。实现这一目标的方法包括在采暖、制冷、通风、空调、水加热、照明、及节能电器等方面开展低成本、小规模的能效提高项目。
听起来，这非常简单明了。然而，除了坚实的经济逻辑外，香港建筑行业的绿色化转型却一直表现得不自如。
在很多国家，住户的喜好一直是楼宇“绿化”背后的主要驱动力量。在亚洲，新建商业楼宇的主要租户是跨国公司。而通常则是由这些跨国公司敦促他们的资产管理部门与绿色楼宇签订新的租赁合同。环境、社会、治理研究（ESG）机构Responsible Research执行董事露西·卡莫尼指出，香港房地产行业“在面对当地知名企业及跨国企业（MNC）的需求时，供给不足”。该研究机构于2010年初曾发表了一篇关于亚洲绿色建筑的投资者报告。
除了前期成本较高这种推测之外，卡莫尼还发现新建楼宇用地供给不足也是导致香港可持续楼宇推广进展缓慢的主要原因之一。她表示：“由于中国正将重点放在市级可持续城市规划项目、及绿色财政刺激措施上。因此，情况有所不同。同时，许多跨国企业也正在寻找符合最高环保规范的大型新建办公场所。”
而另外一种分析则考察了开发商/产权人与租户之间动机的分歧，这种分歧又被称为“互相推诿”。简而言之就是，即便是设备在使用的过程中能够收回其成本，开发商依然没有足够的动力在建设过程中安装更多的能效设备，其原因就是电费开支减少的受益人是租户，而非开发商。开发商通常承受着必须在最短的时间内，以最低的成本完成项目的压力。因此，只有在一种技术能够对购买或租赁决策产生影响时，才会考虑在这种技术上增加投入。
电价过低便无法内化环境、健康、以及电力生产及输配环节的其它各项相关成本，同时也无法促进能效领域的投资。而这一问题也并非是香港所独有。
然而，香港建筑部门在可持续方面所面临的最大的一个障碍就是缺乏一种监管机制，能够纠正市场失灵并向有关参与者发出温室气体和能效等问题实际上非常重要这样一个信号。新的能效法案——《建筑物能源效益条例》目前依然悬而未决，却已经受到来自环境组织地球之友（FoE）的批评，认为其“不过是一片遮羞布而已”。条例中关于写字楼、饭店、以及建筑物公共区域的照明节电标准远远落后于其他国家。以办公室照明标准为例，条例中建议的每平方米最高照明能耗为17瓦，既高于澳大利亚的7瓦/平方米的标准，也超过了印度10.8瓦/平方米的水平。
地球之友香港总干事刘祉锋表示，“香港的《强制性建筑物能源效益守则》（MBEC）中的照明节能标准甚至远远落后于中国大陆和印度这样的发展中国家的标准。因此，我们对政府保护环境节约能源的承诺表示怀疑。”
香港政府如何为自己所采用的标准低于中国大陆和印度进行辩解？尽管对这一问题没有直接的答案，如在气候变化商界论坛（CCBF）的一份《报告》中所记录的，部分的解释或许可以在2007年12月发布MBEC时要求利益相关方参与这一环节中略知一二。CCBF是一项旨在将香港商界聚拢在一起共同解决气候变化问题的计划。尽管调查覆盖了从普通民众到专业组织等相当大的群体，但是搜集到的信息以及所采用的分析方法基本上都未公之于众。
CCBF的报告显示，“调查对象并没有根据人群或者既得利益者来区分或者分析，尽管调查过程很明显地倾向于地产开发商、业主和物业。此外，政府言论背后关于提议的能效水平所产生的节约、成本以及收益的假设并未被公布。”
在政府监管尚未到位的情况下，由地产开发商太古地产和香港置地牵头，行业内部起草了包括《香港建筑环境评估法》（HK BEAM）在内的一系列自发性计划。该评估法旨在衡量、改进、标注建筑物的环保性能。这是受到了英国一个类似的绿色建筑评级系统《建筑研究所环境评估法》（BREEAM）的启发。截至2009年10月，HK BEAM已经为将近200个香港地产的建筑性能改进进行了认证，相当于九百万平方米，五万个居住单元。
2009年，四个行业领袖 — 建造业议会、商界环保协会、香港环保建筑协会和环保建筑专业议会共同成立了香港绿色建筑议会，旨在让所有利益相关方参与进来，共同加深对绿色建筑问题的理解。由香港发展局支持的绿色建筑议会将率先改进自发性绿色建筑标签计划，并为能效守则等可持续发展计划进行游说。
然而行业专家非常清楚自发性计划无法替代有关规定。据2009年房地产公司仲量联行进行的一项调查显示，70%的香港开发商和业主认为政府没有提供足够的监管机制来推动房地产领域的可持续发展。然而，随着政府考虑制订目标，到2020年在全港范围内将碳浓度降低50%-60%，并将建筑物的能源效率作为重中之重，这一情况或许会有所改变。
仲量联行的报告得出了这样的结论：在普遍认为开发商和业主在推动可持续发展中起到至关重要的作用的同时，业内也把政府指导作为一个根本的支持框架。RESET碳管理公司的首席执行官宋利民说：“监管框架需要进行根本整治才能推动碳排放的大幅降低。”RESET碳管理旨在帮助企业降低它们的碳足迹。宋利民同时还是CCBF报告的主要撰稿人之一。“政府一直对规范现有的建筑存量格外小心，这一现状必须改变了。”
艾娜·波松在过去的10年中一直致力于研究亚洲水资源和能源问题。2009年，她创办了亚洲第一个以投资和商业为重点的水资源门户网站，称为亚洲水资源项目。她还同北京的公众环境研究中心（IPE）合作，绘制IPE的空气污染地图，创办绿色选择联盟供应链管理项目。她此前曾是世界自然基金会国际部亚太地区煤炭项目的协调人。
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