20世纪90年代，中国国有住房私有化开启了建设热潮，房地产商的原则是“建房人自来”。很多市级政府则更进一步，秉持“建房让人来”的原则，规划新区，建设气派的政府大楼和大学校园。
在北京、上海等大城市，这项政策效果良好。这些地方有无数的工作机会，吸引了数百万来自小城镇的农民工和白领。中国大城市的需求总是远大于供应，这也是那些地区房价高得离谱的原因。但小城市情况则不同，那里经济增长乏力，工作机会也比较少。
很多人批评中国的建设热潮浪费严重，却没有看到中国巨大的人口压力。每年，中国城市都要吸纳2000万新居民，几乎与澳大利亚人口总数相当。另外，中国现有城市居民财富不断增加，也需要更大、更好的住房。但目前，中国现代化的住房（即拥有独立卫生间和厨房）只有1.8亿套左右，远低于城市家庭总数2.2亿户。
因此，还有4000万家庭面临住房质量低、条件差的问题——这部分人口超过了1亿。其中很多是农民工，住在贫民区或是建筑工地的帐篷里。另有1亿左右的农民工则住在工厂宿舍。但随着收入增长，越来越多的人希望搬进属于自己的公寓。未来十年，中国要为这些人建造数百万套经济适用房。
目前的核心问题是住房供求矛盾。中国的小城市住房供应过剩，无人问津，但大城市却是经济适用房供应不足。2010年以来，政府开始抑制豪华住宅需求、建造更多福利住房以解决大城市经济适用房短缺问题。但直到最近，政府才将注意力转向小城市难以持续的建筑热潮，但这已经使中国到处都是无人的新区，即所谓的“鬼城”。
《人民日报》最近一篇社论批评了全国上下建设新城这一浪费严重的热潮，“空城、鬼城都是重复性建设，不会产生较大的经济效益。这浪费了大量资源，也给地方政府带来债务压力。”数据显示，12省144市计划建设200余座新城镇，社论批评官员只追求GDP增长。
住房、建筑方面的数据也证实了这一分析。近期政府调查表明，中国70个大城市房价基本都在上涨——这似乎无法证明供应已超过需求。但研究机构龙洲经讯的分析显示，供应过剩问题主要集中在218个县级城市。过去十年，尤其是2008年中国实施经济刺激措施后，这些城市建筑业的增长远高于其他城市。
人口数据可以解释这为什么构成了一个问题。2000至2008年期间，由于人口迁移和自然增长，这些小城市平均每年增加1200万新居民。但2008至2012年，这一数据下降为400万。最主要的原因是来自其他城市的移民减少——特别是那些能在城市买房的人。城市住房远远超出了大多数农民工的购买能力。
大城市需要建设新区以容纳不断增长的人口，满足人们对更好居住环境的要求，小城市也随之效仿。最早的“鬼城”是上海浦东。1998年，邓小平逝世一年后，美国经济学家米尔顿·弗里德曼参观浦东，批评这个引人注目的经济新区是“为金字塔中已故法老树立的纪念碑”。当时这个说法似乎并没有错——浦东新竣工的写字楼入住率仅为35%。
然而不到十年时间，浦东就有了数百万居民，摩天大楼鲜有空置。上海市政府曾要求所有国有银行将市分行迁入空旷的浦东，指示其延长那些处境艰难的开放商的贷款期限。当商户、劳动力集聚到一定程度时，浦东便迈开了飞速发展的步伐。
相似的发展模式逐渐扩散到全国各地。在大城市，这一逻辑行得通。再以郑州为例，这个河南的省会城市，其下辖的郑东新区常被称为中国最大的鬼城。郑东新区占地面积115平方公里，包括一个商业区、省级政府办公楼、高铁站和15个大学校区。
2010年，卫星图片显示郑东新区数百个住宅区、公共建筑内空无一人，新区建设受到猛烈的抨击，但这个项目其实并没有批评所说的那样糟糕。郑东新区的初衷建设是为了给郑州这个拥有9500万人口的商业中心提供扩张所需的现代化基础设施。
3年过去了，郑州面临的压力开始显现。如今，学生来到了大学校园，政府工作人员入主了办公区，数千户居民迁入新居。新建的地铁载着居民往返于郑东与老城之间。
郑东以及中国其他大城市的经验表明，只要时间充足，空荡的新区就能获得发展。中国的政权体制允许政府超前于需求进行建设。
但这样的发展模型并不适用小城市。像内蒙古鄂尔多斯，没有郑州等大城市那样的人口压力，也不具备经济潜力，它在戈壁滩上建设的新城就变为一座空城。
